Desde la década de los 50, en Guadalajara se han construido obras viales gracias a mecanismos de financiamiento basados en la “captura de plusvalía”; es decir, utilizar la ganancia extra obtenida por invertir en una obra en alguna infraestructura. Eso se podría hacer para mejorar el saturado Sistema de Transporte Colectivo Metro en la Ciudad de México, por ejemplo. Sin embargo, resumió el sociólogo Alejandro de Coss, en esta capital una propuesta que habla sobre cómo obtener fondos para beneficiar el espacio público se transformó en una opinión sobre el Jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera Espinosa. Todo, explicaron urbanistas, se generó en una mala redacción e interpretación de términos en la Constitución y por la posible intervención de las grandes inmobiliarias perjudicadas por la medida.
Ciudad de México, 8 de diciembre (SinEmbargo).– ¿Adiós a la propiedad privada en la Ciudad de México? Si un ciudadano posee un inmueble en una zona donde –por inversión pública o privada, no desembolso suyo– se realizan mejoras en el entorno urbano, por lo que el valor de la propiedad aumenta, y en algún momento desea venderla, ¿está obligado a darle al Gobierno de la Ciudad de México esa “captura de plusvalía”? Más de 60 mil firmantes en la plataforma change.org lo creen. Y están indignados.
No obstante, no es más que un problema de interpretación de términos técnicos a raíz de una ambigua redacción de artículos en materia de regulación del suelo y vivienda en la capital del país que pudiera estarse impulsando por las grandes mobiliarias afectadas por el mecanismo, han iluminado expertos en urbanización y leyes consultados por SinEmbargo.
No habrá nuevo impuesto, la propiedad privada sigue y no se quitará nada a nadie que no se haya obtenido sin invertir en ello. El Gobierno solo recupera la ganancia de su inversión en determinado espacio o la compensación por parte de una empresa inmobiliaria por causar daños durante la construcción de un proyecto, explicaron. Esa recuperación puede irse, por ejemplo, para mejorar el servicio del ya saturado Sistema de Transporte Colectivo Metro.
El Jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera Espinosa, presentó el 15 de septiembre el Proyecto de Constitución Política de la Ciudad de México, el cual debe ser revisado y aprobado por la Asamblea Constituyente a más tardar el 31 de enero de 2017. La propuesta del artículo 21, relativo al ordenamiento territorial, ha causado esta semana controversia entre la ciudadanía por sus diferentes interpretaciones y confusiones.
Hoy diputados de la Asamblea acordaron retirar el párrafo que generó alarma para redactarlo mejor. En el inciso C sobre “Regulación del suelo”, la fracción 7 de ese artículo proponía:
“Los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley regulará su aprovechamiento para restaurar los ecosistemas y las zonas degradadas de la ciudad”.
Para Alejandro de Coss, maestro en Sociología por la London School of Economics, esta propuesta es una buena oportunidad para discutir cómo construir una ciudad más equitativa. Con esa “captura de plusvalía” se podría mejorar el Metro o el sistema de agua, propuso en entrevista. En Aguascalientes, Hidalgo, Jalisco, Sao Paulo ya se implementa.
“Pero en lugar de eso quieren quitarla. Me parece inaudito”, destacó el experto en temas de ciudad.
Lo que deberían hacer es agregar a la ley la rendición de cuentas para verificar en qué se invierte el dinero obtenido. Sería injusto, dijo, que se capturara la plusvalía y en lugar de usarse en el Metro se construyera otro segundo piso para el 20 por ciento de la gente que tiene coche en la Ciudad.
“Es una mezcla de intereses e ideologías. Están los grandes intereses de las empresas mobiliarias y la ideología de la derecha juntándose en detrimento de una mejora para los ciudadanos. Un desarrollador inmobiliario obtiene de ganancia miles de pesos más de lo que invirtió para construir, por ejemplo, un edificio. De eso, lo que termina pagando por impuesto es mínimo. Si pasa esto de la ‘captura de plusvalía’, cuando un inmobiliario se beneficie se vería obligado a darle un gran dinero a la ciudad, la cual utilizaría para mejorar barrios o la infraestructura. No les conviene porque limitaría su plusvalía de miles de pesos”, expuso el sociólogo.
La “captura de plusvalía” es un mecanismo de financiamiento para grandes infraestructuras. Así se construyó el metro en Tokyo, Londres y Nueva York, ejemplificó el economista y urbanista Salvador Medina. Eliminarlo sería un retroceso, afirmó.
Los más beneficiados de esta “manipulación de información” son los grandes desarrolladores inmobiliarios e incluso de grupos de extrema derecha, coincidió.
LA MALA REDACCIÓN Y VARIOS SIGNIFICADOS
Además de por intereses de las grandes mobiliarias, esta serie de dudas surgió porque el término plusvalía tiene muchas interpretaciones.
La gente común lo conoce como el valor extra de su propiedad que se genera con el paso del tiempo o las mejoras en el inmueble o alrededores. Entonces, erróneamente, se entendió como una “captura de ahorro” y generó espanto, dijo el urbanista Salvador Medina. Pero en el contexto de la industria inmobiliaria este término relativamente técnico es “la ganancia extra que se tiene por un desarrollo inmobiliario”.
Rodrigo Díaz, consultor en desarrollo urbano y movilidad, aseguró que todo se originó “de una mala redacción” del artículo 21 y la “ganancia extra no contemplada por el propietario generada por la inversión del Estado” va para beneficio de la ciudad, no del Gobierno.
“A lo que va este artículo es a la captura de plusvalía, la cual es el aumento en el valor de una propiedad, producto ya sea de la inversión o acción del Estado. Si construye una línea del metro o mejora un parque, aumenta el valor de la propiedad. El privado no hizo absolutamente nada para ganarla, se hizo con inversión pública, por lo que lo que hace el Estado es recuperar su inversión”, explicó.
“Una es ganancia y otra plusvalía. La ganancia es lo que se obtiene por propio esfuerzo y nadie te lo va a quitar. En el caso de la plusvalía, no hay ningún esfuerzo del propietario. Es una persona que tiene un terreno y de la noche a la mañana sube su valor porque el Estado construyó una infraestructura a su alrededor que hace que su valor suba. Lo que dice la propuesta es que, como el propietario no hizo nada por eso, no hay una expropiación ni se está terminando la propiedad privada, pero la ganancia extra (a raíz de la inversión pública), la retoma la ciudad –ni siquiera el gobierno– y eso lo puede invertir para financiar nueva infraestructura”, añadió.
Además, esto ya existe a nivel federal. Está contemplado en el artículo 88 de la Ley General de Asentamientos Humanos aprobada por el Congreso, leyes de otros estados y otros países como Colombia o Brasil.
“No tiene nada nuevo. No es un invento mexicano ni de la ciudad. Está probada en un muchas partes del mundo, pero lamentablemente estuvo mal explicada. Aunque una mala redacción se puede arreglar fácilmente”, destacó el arquitecto Díaz.
EL ORIGEN DE LA CONTROVERSIA
La forma en como se construyó este mito de que la “captura de plusvalía” es un impuesto o que desaparecerá la propiedad privada fue por el modo de desarrollo urbano, la manipulación de grandes constructoras ayudadas de medios de comunicación, la poca legitimidad del gobierno de Miguel Ángel Mancera y la sensación de que ya viene una crisis y le quitarán al ciudadano lo único que le queda, expuso el sociólogo Alejandro de Coss.
Alrededor de mil firmantes de la plataforma Change.org creen que el Gobierno capitalino “confiscará” el valor de sus viviendas y se quedará “con parte de su patrimonio”, el cual es “producto de esfuerzo y sacrificio de muchas familias”.
En otra petición, más de 60 mil personas creen que esta propuesta del artículo 21 para la Constitución de la Ciudad de México se traduce en que “no importa cuánto nos esforcemos por comprar un bien inmueble, todo el margen de valor que aumente con los años, comúnmente conocido como plusvalía, será propiedad y parte de la riqueza del Gobierno de la Ciudad de México, y según esto, serán usados para restaurar los ecosistemas de la Ciudad, es decir, adiós a la propiedad privada”.
Por ello, mediante firmas dirigidas a la Asamblea Constituyente de la Ciudad de México, exigen eliminar la proposición.
Sin embargo, el abogado Erick Mena, de la Escuela Libre de Derecho, expuso que el inciso del artículo 21 no confisca o expropia la plusvalía de un inmueble.
En ninguna parte de esa porción normativa se hace “una mención expresa de expropiación o confiscación de las ganancias producto del incremento del valor del suelo”, escribió.
El Jefe de Gobierno Miguel Ángel Mancera aclaró en entrevista radiofónica con Grupo Fórmula que no habrá ningún nuevo impuesto ni “una retención” cuando alguien venda su propiedad, por lo que ninguna persona que obtenga una ganancia por su departamento, casa, vivienda o propiedad la va a perder.
El Diputado perredista, Raúl Flores, expuso en conferencia de prensa que “si un ciudadano compró su casa en 500 mil pesos y la vende en un millón, no le será quitado nada más que el monto por los impuestos regulares y ningún peso más”.
Las desarrolladoras inmobiliarias, añadió, serán las únicas que paguen mayores cantidades al comprar y realizar transacciones.
El litigante Erick Mena, además, definió los términos que pueden prestarse a confusión:
–Proceso de urbanización: implica normalmente el mejorar los servicios de un bien inmueble o zonas aledañas, la cual puede ser realizada por la Administración Pública o por los particulares.
–Riqueza pública de la ciudad: no implica propiamente el que el Gobierno de la Ciudad de México sea dueño de un inmueble o de su plusvalía. De hecho, podría interpretarse que los titulares de esa riqueza sean todos los habitantes de la Ciudad al ser pública.
A eso se sumó la propuesta del artículo 26, sobre gravamen fiscal, en el inciso 8:
“Serán objetos de gravamen el aprovechamiento inmobiliario y la generación de plusvalías derivadas de la infraestructura urbana por el uso del suelo, del espacio público y edificable”.
Además, ya aprobado, el artículo 94 de la Ley de Vivienda asegura:
“El Gobierno de la Ciudad de México deberá generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías generadas por las acciones urbanísticas”, dice.
No obstante, el Diputado Leonel Luna afirmó que el dictamen de la Ley de Vivienda no se trata de un impuesto, sino de “la orientación del destino de recursos a la producción de un hábitat más amable y socialmente más responsable”.
Este jueves anunció que eliminarán el término “plusvalía” del artículo 94 de Nueva Ley de Vivienda para evitar “interpretaciones erróneas”.
