Ciudad de México, 9 de abril (SinEmbargo/Zeta).– En nueve meses, al menos en tres ocasiones el titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), Jorge Carlos Ramírez Marín, ha afirmado que no habrá un rescate para las vivienderas mexicanas que actualmente atraviesan una severa crisis financiera.

Urbi, Geo y Homex, las principales empresas mexicanas constructoras de vivienda, se desenvuelven en un escenario difícil: están endeudadas y sin dinero para salir adelante. Para cumplir sus compromisos, tendrán que achicarse y volver a ser privadas, de lo contrario tendrán que irse a la bancarrota, advierten especialistas.

Hasta el año pasado, en conjunto las empresas adeudaban 15 mil 620 millones de pesos. En marzo pasado, Ramírez Marín llamó a los tenedores de bonos de las vivienderas con problemas a llegar a un acuerdo, toda vez que reiteró que el gobierno federal no dará recursos para ello.

De acuerdo con las cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), el valor de la construcción de las empresas constructoras acumula ya 9 meses a la baja, al caer 3.9 por ciento anual hasta enero de 2014.

El personal ocupado en dichas empresas registró un descenso del 4.3 por ciento y las horas trabajadas 4.5 por ciento menos en el comparativo de enero de 2014 con el de igual fecha de 2013. La importancia del sector en el desarrollo del país es vital, pues por cada empleo directo se generan seis indirectos.

Las empresas cayeron en crisis ya que a lo largo de dos sexenios se dieron a la tarea de edificar grandes desarrollos en la periferia de las ciudades, sin acceso a servicios públicos y donde la principal carencia es el transporte público. Esto originó que las personas dejaran sus casas y por consiguiente incumplieran con sus pagos de créditos hipotecarios.

El tiro de gracia para el sector han sido las reformas estructurales de Enrique Peña Nieto: la laboral, que no ha generado los empleos esperados y por ende las personas no tienen para adquirir un hogar o bien seguir pagando el que adquirieron; la de lavado de dinero, que ha contraído la adquisición de vivienda, pues se ha vuelto más burocrático y problemático el proceso de adquisición.

En enero de 2014, el Secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano dijo por segunda vez que no habría un rescate de las “vivienderas” y que estaban a punto de alcanzar acuerdos con sus acreedores, permitiéndoles así regresar al mercado.

Bastaron dos meses para que dicha afirmación se fuera al suelo. El lunes 31 de marzo, Urbi (Urbi Desarrollos Urbanos, S.A.B. de C.V.) dio a conocer que Banamex (Banco Nacional de México) inició “acciones para el cobro de un crédito en contra de Urbi y algunas de sus subsidiarias, incluyendo la solicitud de ejecución de la garantía fiduciaria respectiva, reclamando el pago de la cantidad aproximada de 320 millones de pesos más intereses”.

En torno al tema, el abogado fiscalista Adolfo Solís Farías dijo que las empresas públicas tienen altas susceptibilidades a los riesgos denominados contingentes (donde se genera incertidumbre en torno a la presencia de un evento imprevisible que lleva a una pérdida).

“Una empresa pública al verse sujeta a un proceso judicial altera el comportamiento de sus acciones. La cotización en bolsa es eminentemente especulativa y si dentro de ese ambiente, un riesgo contingente, automáticamente altera en sentido negativo el valor de las acciones”.

Por su parte el economista Rubén Roa,  dijo el sector de la construcción ha sido uno de los más golpeados en años recientes. Según los datos de Inegi, el valor de la construcción tiene nueve meses a la baja al situarse casi en 4 por ciento hasta enero de 2014.

“Definitivamente las condiciones del mercado son muy diferentes a las que imperaban hace un par de años, lo mismo sucede con la política pública del gobierno federal que permea en todo territorio nacional.

“Difícilmente se seguirá construyendo vivienda en la periferia de la ciudades sin subsidio, no observo incentivos o estrategia de largo aliento en ello, la alternativa es enfocarse en la vivienda media en los centros de las ciudades, aunque para ello tenemos que lograr productos atractivos y competitivos, así como mejoras sustanciales en el nivel de ingreso de las familias, y desde luego buen ánimo que aún no vemos reflejado en el Índice de Confianza del Consumidor”.

A decir del consultado el resto de las empresas tendrán que ajustarse a lo que el mercado gradualmente dicte, y desde luego el sentido que los subsidios brindan.

“Fraccionar solares entre los núcleos de población y detonar la oferta de vivienda vertical son las áreas de oportunidad que observo, no sin antes repensar la estrategia y competitividad de las grandes empresas constructoras, probablemente la segmentación de sus diferentes áreas de negocio y la subcontratación de las no rentables pueda ser el siguiente paso a dar”.

El economista Jorge Fonseca abundó: “A las constructoras las veo quebrando, interpreto las acciones que han realizado en los últimos meses, y ha sido una postura muy pasiva no los veo con ganas de salir al mercado y menos como está, porque saben que está saturado, se van a dedicar a hacer qué. Ya desarrollaron. El giro quedó en el asiento de atrás.

EL ABANDONO

La afectación financiera de las vivienderas tiene distintos orígenes, pero uno de los más importantes se deriva de la falta de planeación de fraccionamientos construidos en todo el país a diestra y siniestra, lejos de zonas urbanas y sin acceso a servicios públicos, principalmente el transporte.

Esto ocasionó que miles de propietarios dejaran sus hogares y, por tanto,  incumplieran con los pagos de créditos hipotecarios y del impuesto a la propiedad (predial).

En los últimos dos años, sólo el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) registra 290 mil viviendas recuperadas en condiciones de abandono y de las cuales 180 mil serán adjudicadas a las empresas a las que las vendió originalmente para poder desplazarlas del inventario.

Sin embargo, datos de analistas del sector de la construcción y de las principales compañías constructoras de vivienda en el país –Geo, Ara, Sare, Urbi y Homex–, la problemática nacional es aún mayor y hablan de casi 5 millones de viviendas abandonadas en el país, lo que ha causado conflictos sociales y económicos.

Los grandes corporativos del sector inmobiliario, que representan 17 por ciento del total de la vivienda que se construye en México y que enfrentan la crisis más severa de su historia debido a un problema de liquidez, deberán optimizar sus recursos, despedir personal y revisar sus departamentos que aún son rentables para poder sobrevivir, coincidieron directivos de tres importantes consultoras inmobiliarias en el país.

Gene Towle, socio director de Softec Consultoría en Proyectos Inmobiliarios, dijo que ante este panorama, las grandes vivienderas tiene que “podar el árbol y volverlo hacer”, es decir, revisar sus divisiones rentables, deshacerse de las que no funcionan y hacerse más pequeñas.

Ricardo Marentes, director General en Aserva Consulting Group, coincidió con Towle y dijo que si estas empresas no realizan un proceso de reestructuración importante podrían desaparecer.

“El impacto sería importante, pero hay que recordar que ésta es la parte del sector de vivienda de interés social, si vemos el sector de vivienda media y residencial, este se está moviendo, está sano, pero hay riesgos. El riesgo es que si no se toman medidas claras, puede afectar al crédito en los siguientes años, porque la parte financiera es muy sensible. Si el banquero ve que el grande no me paga, como banquero pensará que el mediano y al pequeño puede ocurrir lo mismo”, dijo.

El problema con los bancos se agravaría en dos o tres años, detalló, lo que ocasionaría en el sector una falta de liquidez para realizar las obras.

Jorge Gordillo Arias, director de Análisis Económico de CIBanco, opinó que el Gobierno de Enrique Peña Nieto, lo quiera o no, tendrá que buscar una solución al alto endeudamiento de las empresas de vivienda.

A su juicio, si no existe en el corto plazo un programa para reestructurar los pasivos del sector, existe la posibilidad de que se convierta en un foco rojo que puede frenar el crecimiento del país.

ORIGEN DE LA CRISIS

La crisis de las desarrolladoras se acentuó a partir de la nueva política de vivienda del gobierno federal, de acuerdo con especialistas.

Según un análisis, Homex, Geo y Urbi perdieron 20 mil 543 millones de pesos en el valor de capitalización de sus acciones en la Bolsa Mexicana entre las tres en menos de año, es decir, una caída de 85.4 por ciento respecto a julio de 2012.

Esto a partir de un cambio de la política de construcción de la vivienda en el país, que inició durante el sexenio pasado y retomó el gobierno de Enrique Peña Nieto en la nueva Política Nacional de Vivienda.

El Director General en Aserva Consulting, Ricardo Marentes, explicó que durante los 90, los créditos para la vivienda de interés social estaban muy restringidos y que fue a partir de la administración del ex Presidente Vicente Fox Quesada, cuando el boom de las vivienderas inició.

“En cuanto llega Fox cambia de estrategia para maximizar los recursos que los organismos de vivienda  que eran miles de millones de pesos, con el fin de que todos los aportantes pudieran ser dueños de una vivienda. Su lema era que todos podían tener una casa, pero se nos olvida que la vivienda tiene un proceso de tiempo y empezaron a construir a ton ni son, sin reglas claras para los vivienderos, dejándoles un campo muy libre para que ellos pudieran tener una mejor rentabilidad”, dijo.

Los desarrolladores contaban con importantes incentivos fiscales por parte del gobierno federal para adquirir grandes extensiones de tierra y asegurar décadas de construcción de fraccionamientos horizontales, añadió.

“Esto se dio a lo largo de 11 años, todo el sexenio de Fox y parte del sexenio de Felipe Calderón, cuando de repente se empezó a ver que la demanda de vivienda empezó a bajar y el desarrollador siguió construyendo y empezó a tener problemas en la venta y con el financiamiento”, destacó.

Gene Towle, directivo de Softec Consultoría en Proyectos Inmobiliarios, resumió la crisis de las vivienderas en cuatro puntos:

“Uno, con el modelo fiscal que se tenía se podía llevar adelantadas las inversiones en materia prima, ese fue el modelo que privó desde 1988. Urbi por ejemplo, tiene una reserva territorial para 50 años. Dos el cambio del mercado, tres la contracción del financiamiento y cuatro la nueva política de construcción”, dijo.

Towle detalló que entre 1990 y 2010 se construyeron nueve millones de casas nuevas en el país, sin tomarse en cuenta que entre 5 y 6 por ciento de las personas que compraban viviendas se mudaban anualmente.

“Medio millón de personas se mudan en promedio al año. Venden su casa que compraron con el crédito de Infonavit y se mudan a otra más grande o mejor. El concepto de que la gente compra en México y se queda generaciones con una casa ya es obsoleto, la gente entendió que una casita barata es sólo eso. En 2004, aumentó a gran velocidad en que la gente vendía su casa barata por otra mejor y se incrementó la vivienda media, es decir, hubo renovación del parque habitacional y la desarrolladoras no entendieron eso, que no podía seguir creciendo en volumen, sino en valor”, explicó.

Gene Towle expuso que el modelo que presentó el Gobierno Federal no funciona para los municipios y que antes, se debió realizar un plan de desarrollo de infraestructura urbana.

“La densidad en los municipios es de 65 viviendas por hectárea, la densidad de la Colonia del Valle en el Distrito Federal es de 700, igual a la de Londres, París, Nueva York que oscila entre 400 y las mil por hectárea. Este modelo funciona en las grandes ciudades, pero no en los municipios. Entonces quiero ver que lleguen con un alcalde en un pueblo y le digan que van hacer departamentos y departamentos a ver si no se pone blanco y les dice, con el Sistema de Drenaje que tenemos de la época de Porfirio Díaz, cómo será posible”, comentó el experto.

UN ESCENARIO FAVORABLE

Ramírez Marín comentó en marzo que se espera que estas empresas regresen al mercado, pero con una situación definida y en ese caso, podrían acceder a todos los programas que tiene el gobierno para el sector.

“Es a ellos a los que les corresponde llegar a un acuerdo lo antes posible y definir la situación de las empresas, y entonces verán como todas estas buenas reservas, todos estos buenos proyectos que estas empresas tienen en la Bolsa se pueden poner en marcha y generar recursos y buenas condiciones de viabilidad para ellas”, añadió.

El funcionario federal resaltó que estas empresas tienen buenas reservas territoriales para el desarrollo de vivienda, así como buenos proyectos en diferentes fases de avance, los cuales ahora están “congelados” y están siendo sujetos de invasiones y depredación.

Refirió que donde más reticencia hay es con los tenedores de bonos extranjeros, e insistió en que con un buen acuerdo puede haber muy buenos convenios de inversión sobre estos “estupendos” productos que tienen dichas compañías.

Ramírez Marín comentó que continúan las pláticas con la banca comercial para reactivar el financiamiento en el sector, a fin de darles más garantía, certeza, confianza y “remontar esta etapa que posiblemente sea justa en cuanto a desconfianza hacia estas empresas”.

Asimismo, informó que en el primer bimestre de 2014, los indicadores de construcción de la vivienda, colocación de créditos, otorgamiento de subsidios, así como financiamiento a desarrolladores, mostraron una clara tendencia de reactivación.

El 2014 muestra un escenario favorable, como el crecimiento de 14 por ciento en el crédito otorgado por el Infonavit y Fovissste en comparación con igual periodo de 2013, y en materia de subsidios se observa un avance de 24.8 por ciento frente a lo ejercido en igual período del año pasado, sostuvo.

De hecho, indicó, el ejercicio del subsidio se incrementó mensualmente este año, al pasar de 206 millones de pesos en enero a 798 millones de pesos en febrero, y la expectativa en marzo es llegar a mil millones de pesos.

El titular de la Sedatu subrayó que el financiamiento de Sociedad Hipotecaria Federal creció 227 por ciento en el bimestre frente al mismo periodo del año pasado.

Respecto al financiamiento a desarrolladores por parte de la banca, dijo que al cierre del 2013 se tenía la estimación de 713 proyectos para 2014. Sin embargo, hasta enero pasado, la cifra se ajustó a 873 y el total proyectado de financiamiento pasó de 39 mil a 48 mil millones de pesos; es decir, más de 20 por ciento.

Con información de Francisco Navarro Fausto/Zeta