Ciudad de México, 19 de mayo (SinEmbargo).- Muchas familias en el país aprovechan los ahorros o los ingresos adicionales para edificar un cuarto extra en el patio, un local comercial en la planta baja o un departamento completo en el segundo nivel para los hijos, sin embargo, existe un olvido generalizado: toda modificación que incremente los metros cuadrados techados de un inmueble altera su valor catastral y debe ser notificada.
Si el satélite del catastro o las inspecciones locales detectan estas modificaciones antes de que el propietario las declare, la autoridad lo considera una "construcción oculta", lo que desencadena auditorías fiscales, cobros retroactivos y severas sanciones económicas.
Por ello, realizar la regularización voluntaria y extemporánea de la construcción no solo protege el patrimonio, sino que formaliza el valor real de la vivienda.
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El riesgo de las construcciones ocultas ante el fisco local
De acuerdo con el Código Fiscal de la Ciudad de México y las normativas catastrales del Estado de México, los propietarios tienen la obligación de manifestar cualquier modificación que incremente el área construida del inmueble dentro de los dos meses siguientes a la conclusión de las obras. Cuando esto no ocurre, los municipios y alcaldías aplican multas basadas en el valor omitido.
El mayor problema no se limita al pago del Impuesto Predial rezagado. Las complicaciones severas surgen cuando el dueño decide vender, heredar o tramitar un crédito hipotecario dejando la vivienda en garantía. Al iniciar el proceso ante el notario público, se solicita un avalúo comercial y un certificado de zonificación.
Si las escrituras originales dictan que la propiedad mide 100 metros cuadrados, pero la realidad física muestra una construcción de 200 metros cuadrados distribuidos en tres niveles, el trámite queda congelado. Ningún banco autorizará un crédito y ningún notario podrá formalizar una compraventa o una sucesión testamentaria hasta que la realidad física coincida exactamente con los registros gubernamentales.
El proceso para regularizar la construcción en la CDMX
Para los habitantes de la Ciudad de México, el trámite oficial se realiza a través de la Tesorería de la capital mediante la Constancia de Regularización de Construcción. El proceso exige la presentación de una serie de documentos técnicos ante las ventanillas de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) o directamente en las alcaldías:
- Acreditación de propiedad: Escrituras públicas inscritas en el Registro Público de la Propiedad.
- Identificación oficial y predial: Identificación vigente del titular y el último recibo del Impuesto Predial.
- Planos arquitectónicos: Planos a escala que muestren las plantas, fachadas y cortes de la ampliación, debidamente firmados por un Corresponsable en Seguridad Estructural o un Director Responsable de Obra (DRO).
- Dictamen de seguridad estructural: Un documento que garantice que el cuarto o piso extra fue edificado con materiales aptos y que no compromete la estabilidad de la edificación original ni de las viviendas colindantes.Una vez validados los documentos, la Tesorería procede al cálculo de la actualización de la propuesta de valor catastral y emite las líneas de captura correspondientes para el pago de derechos de regularización.
Los beneficios fiscales a largo plazo: El ahorro en el ISR
Aunque manifestar la ampliación implica un ajuste al alza en el costo anual del Predial, el beneficio financiero a largo plazo supera por mucho ese gasto. Al registrar formalmente los nuevos metros cuadrados ante el catastro, el propietario incrementa de manera legal el "costo comprobable de adquisición" del inmueble.
Este factor es crítico al momento de vender una propiedad. El Servicio de Administración Tributaria (SAT) cobra el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida en la venta de un bien raíz. Si el dueño puede demostrar mediante sus escrituras y boletas catastrales actualizadas que la casa es más grande y costó más debido a las mejoras, la base gravable disminuye de forma drástica.
Esto permite reducir legalmente miles de pesos en el pago de impuestos federales o, en su caso, aplicar de manera óptima la exención del ISR que la ley otorga para las casas habitación de uso familiar.
