Las gigantes del sector inmobiliario se desploman. Los bancos lo padecen, la Bolsa Mexicana de Valores también; y, como consecuencia, el crédito se afectará. Un tornado toca a la puerta…

Ciudad de México, 6 de agosto (SinEmbargo).– No habrá Fobaproa para el sector inmobiliario mexicano. Así lo anunció ayer el gobierno federal, y la noticia cayó como un portazo en la nariz de los grandes corporativos de vivienda en México, que buscan un refugio ante el tornado que viene en camino.

Años y años de malas estrategias y terrible planeación, tanto del sector oficial como del privado, han puesto en riesgo una parte importante de la economía mexicana.

Pero Jorge Carlos Ramírez Marín, secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), lo dijo claro: el gobierno federal no usará el dinero de los contribuyentes para rescatar a las grandes empresas. “No habrá recursos fiscales destinados para el rescate de ninguna empresa privada en el sector y esto es una definición que no depende tanto del gobierno como de las facultades que tiene. No está previsto en el presupuesto ningún tipo de recurso fiscal destinado a rescate alguno”, expresó.

La negligencia de las grandes vivienderas del sector, sin embargo, no es única.

La afectación financiera de las vivienderas tiene distintos orígenes, pero uno de los más importantes se deriva de la falta de planeación de fraccionamientos construidos en todo el país a diestra y siniestra, lejos de zonas urbanas y sin acceso a servicios públicos, principalmente el transporte.

Esto ocasionó que miles de propietarios dejaran sus hogares y, por tanto,  incumplieran con los pagos de créditos hipotecarios y del impuesto a la propiedad (predial).

En los últimos dos años, sólo el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) registra 290 mil viviendas recuperadas en condiciones de abandono y de las cuales 180 mil serán adjudicadas a las empresas a las que las vendió originalmente para poder desplazarlas del inventario.

Sin embargo, datos de analistas del sector de la construcción y de las principales compañías constructoras de vivienda en el país –Geo, Ara, Sare, Urbi y Homex–, la problemática nacional es aún mayo y hablan de casi 5 millones de viviendas abandonadas en el país, lo que ha causado conflictos sociales y económicos.

LA DEBACLE

Los grandes corporativos del sector inmobiliario, que representan 17% del total de la vivienda que se construye en México y que enfrentan la crisis más severa de su historia debido a un problema de liquidez, deberán optimizar sus recursos, despedir personal y revisar sus departamentos que aún son rentables para poder sobrevivir, coincidieron directivos de tres importantes consultoras inmobiliarias en el país.

A finales de julio, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) suspendió a la constructora Urbi por no presentar los resultados de su segundo trimestre en tiempo y forma, mientras que el lunes 30 de julio lo hizo con la desarrolladora Geo, debido a la caída de 24.55% de sus acciones durante la jornada de ese día.

Y al mismo tiempo de la suspensión de Geo, las acciones de la constructora Homex cayeron 31.33 por ciento.

Geo, Homex y Sare perdieron 4 mil 635 millones de pesos en valor de mercado durante el segundo trimestre del año, cantidad que le pegó a bancos como Santander México y Banorte, que guardan sus deudas.

Gene Towle, socio director de Softec Consultoría en Proyectos Inmobiliarios, dijo que ante este panorama, las grandes vivienderas tiene que “podar el árbol y volverlo hacer”, es decir, revisar sus divisiones rentables, deshacerse de las que no funcionan y hacerse más pequeñas.

Las cuatro compañías deberán incluso evaluar seguir cotizando en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), situación que tendrá en la economía nacional un efecto multiplicador.

Towle explicó que si el sector construcción representaba 3% del Producto Interno Bruto (PIB) en 2007 y 1% en 2012, para este año la caída será aún más severa por la crisis que enfrentan los gigantes de la vivienda de interés social.

Ricardo Marentes, director General en Aserva Consulting Group, coincidió con Towle y dijo que si estas empresas no realizan un proceso de reestructuración importante podrían desaparecer.

“El impacto sería importante, pero hay que recordar que ésta es la parte del sector de vivienda de interés social, si vemos el sector de vivienda media y residencial, este se está moviendo, está sano, pero hay riesgos. El riesgo es que si no se toman medidas claras, puede afectar al crédito en los siguientes años, porque la parte financiera es muy sensible. Si el banquero ve que el grande no me paga, como banquero pensará que el mediano y al pequeño puede ocurrir lo mismo”, dijo.

El problema con los bancos se agravaría en dos o tres años, detalló, lo que ocasionaría en el sector una falta de liquidez para realizar las obras.

Jorge Gordillo Arias, director de Análisis Económico de CIBanco, opinó que el Gobierno de Enrique Peña Nieto, lo quiera o no, tendrá que buscar una solución al alto endeudamiento de las empresas de vivienda.

A su juicio, si no existe en el corto plazo un programa para reestructurar los pasivos del sector, existe la posibilidad de que se convierta en un foco rojo que puede frenar el crecimiento del país.

“Se debe pensar en reestructuras como Europa, que todo mundo le entre, que cada uno tenga un costo no nada más el Gobierno porque los bancos se acercaron a estas empresas y también deben de asumir algunas de las pérdidas”, dijo.

Pero para Ricardo Marentes, el rescate de las empresas en crisis es poco probable, pues la política del Gobierno Federal no está enfocada a rescatar compañías, explicó.

“Más bien las empresas tendrán que presentar programas de reestructura muy fuertes para sobrevivir”.

José Ángel Borbolla Bolívar, director general de Tinsa México, coincidió con Towle y con Marentes.

Explicó que las grandes desarrolladoras deberán reestructurase para poder salir de la crisis.

“Las vivienderas están buscando una reestructuración de su modelo de negocio, es un tema complicado porque llevan muchos años trabajando y les están cambiando el modelo de negocio. Creo que más allá de la situación puntual de esas cuatro que cotizan en bolsa el tema está en el entorno, en cómo está afectando este tema a todo el desarrollo de vivienda. Me parece que lo que estamos viendo es un cambio rápido, una transición del modelo de negocio anterior que premiaba prácticamente el desarrollo de vivienda horizontal, a las desarrolladoras que tenían grandes extensiones de tierra y ahora con un cambio a un modelo más compacto”, detalló.

Para el consultor en el país existen alrededor de 300 empresas que se dedican al desarrollo de vivienda y 20 de ellas son medianas, bien organizadas que están listas para enfrentar las nuevas reglas del juego.

“Hay otras empresas quizás no tan grandes, ni tan expuestas como estas cuatro, que están migrando más rápidamente a este modelo que nos genera mucho más competencia. Las vivienderas medianas tienen una estructura potente para desarrollar una cantidad importante de viviendas”, dijo.

Borbolla Bolívar prosiguió: “entonces lo que sucederá es que las grandes vivienderas reduzcan su tamaño y reorienten su capacidad de producción a una más compacta y de esa forma es como se está viendo que pueden continuar produciendo y participando del mercado de vivienda”.

EL ORIGEN DE LA CRISIS

La crisis de las desarrolladoras se acentuó a partir de la nueva política de vivienda del Gobierno Federal, de acuerdo con especialistas.

Según un análisis, Homex, Geo y Urbi perdieron 20 mil 543 millones de pesos en el valor de capitalización de sus acciones en la Bolsa Mexicana entre las tres en menos de año, es decir, una caída de 85.4% respecto a julio de 2012.

Esto a partir de un cambio de la política de construcción de la vivienda en el país, que inició durante el sexenio pasado y retomó el gobierno de Enrique Peña Nieto en la nueva Política Nacional de Vivienda que anunció en febrero.

Con este nuevo plan, el Gobierno orientará los créditos y subsidios al fomento de la construcción de la vivienda vertical cercana a los desarrollos urbanos y centros de trabajo de las personas.

Sin embargo, a pesar de que este cambio de política en la construcción de vivienda en el país, es importante, la modificación del patrón de mercado, del financiamiento y de la política venían dando luces desde 2007 de acuerdo con los especialistas.

El Director General en Aserva Consulting, Ricardo Marentes, explicó que durante los 90, los créditos para la vivienda de interés social estaban muy restringidos y que fue a partir de la administración del ex Presidente Vicente Fox Quesada, cuando el “boom” de las vivienderas inició.

“En cuanto llega Fox cambia de estrategia para maximizar los recursos que los organismos de vivienda  que eran miles de millones de pesos, con el fin de que todos los aportantes pudieran ser dueños de una vivienda. Su lema era que todos podían tener una casa, pero se nos olvida que la vivienda tiene un proceso de tiempo y empezaron a construir a ton ni son, sin reglas claras para los vivienderos, dejándoles un campo muy libre para que ellos pudieran tener una mejor rentabilidad”, dijo.

Los desarrolladores contaban con importantes incentivos fiscales por parte del Gobierno Federal para adquirir grandes extensiones de tierra y asegurar décadas de construcción de fraccionamientos horizontales, añadió.

“Esto se dio a lo largo de once años, todo el sexenio de Fox y parte del sexenio de Calderón cuando de repente se empezó a ver que la demanda de vivienda empezó a bajar y el desarrollador siguió construyendo y empezó a tener problemas en la venta y con el financiamiento”, subrayó.

Gene Towle, directivo de Softec Consultoría en Proyectos Inmobiliarios, resume la crisis de las vivienderas en cuatro puntos:

“Uno, con el modelo fiscal que se tenía se podía llevar adelantadas las inversiones en materia prima, ese fue el modelo que privó desde 1988. Urbi por ejemplo, tiene una reserva territorial para 50 años. Dos el cambio del mercado, tres la contracción del financiamiento y cuatro la nueva política de construcción”, dijo.

Towle detalló que entre 1990 y 2010 se construyeron nueve millones de casas nuevas en el país, sin tomarse en cuenta que entre 5 y 6% de las personas que compraban viviendas se mudaban anualmente.

“Medio millón de personas se mudan en promedio al año. Venden su casa que compraron con el crédito de Infonavit y se mudan a otra más grande o mejor. El concepto de que la gente compra en México y se queda generaciones con una casa ya es obsoleto, la gente entendió que una casita barata es solo eso. En 2004, aumentó a gran velocidad en que la gente vendía su casa barata por otra mejor y se incrementó la vivienda media, es decir, hubo renovación del parque habitacional y la desarrolladoras no entendieron eso, que no podía seguir creciendo en volumen, sino en valor”, dijo.

El consultor indicó que las grandes desarrolladoras tenían planes para construir 150,000 casas al año cada una, cuando el mercado oscila entre 400 y 500 viviendas.

“Hubo un cambio en la estructura del mercado que no se entendió a tiempo, aunado a la estructura del financiamiento. El dinero disponible para producir vivienda ha venido a la baja y la cartera de créditos de construcción se ha venido contrayendo. En 2008 el financiamiento neto para la producción de vivienda era de 110 mil millones de pesos y para este año es  70 mil millones de pesos, ha caído 40 mil millones de pesos”.

Finalmente el modelo de expansión urbana del país, tampoco beneficia a las vivienderas, pues de cada 100 hectáreas que se construyen en México, solo 15 corresponden a los desarrolladores, 25 a la autoconstrucción en lote propio, 20 a vialidades, 10 a espacios públicos y 30 a espacio productivo.

“Pero quieren que las vivienderas paguen el 100 por ciento. Aunado a todos estos factores, la política cambió, se anunció que se va a comprar suelo urbano en la ciudad con más densidad”.

Gene Towle explicó que el modelo que presentó el Gobierno Federal no funciona para los municipios y que antes, se debió realizar un plan de desarrollo de infraestructura urbana.

“La densidad en los municipios es de 65 viviendas por hectárea, la densidad de la Colonia del Valle en el Distrito Federal es de 700, igual a la de Londres, París, Nueva York que oscila entre 400 y las mil por hectárea. Este modelo funciona en las grandes ciudades, pero no en los municipios. Entonces quiero ver que lleguen con un alcalde en un pueblo y le digan que van hacer departamentos y departamentos a ver si no se pone blanco y les dice, con el Sistema de Drenaje que tenemos de la época de Porfirio Díaz, cómo será posible”.

Pero a pesar de estos contrates entre la gran metrópoli de la Ciudad de México y las pequeñas ciudades del interior de la república, los desarrolladores tendrán que adaptarse, tanto las grandes si quieren sobrevivir, como las medianas si buscan aprovechar la coyuntura y crecer.