Por Paulina Castaño Acosta*
La política fiscal también construye ciudades. Hoy, exenciones como la del IVA en la compraventa de vivienda perpetúan un modelo urbano excluyente, regresivo y profundamente desigual.
En México, cuando adquieres una vivienda no pagas IVA. A simple vista, esto parece una buena noticia. La vivienda es un derecho, y no cobrar impuestos parece una forma sensata de facilitar su acceso. Pero si nos detenemos a ver con más calma quién realmente se beneficia, la historia cambia.
Sólo una parte de la población —el 3.6 por ciento de las personas mexicanas, quienes tienen ingresos altos, acceso a crédito o estabilidad laboral— tiene la posibilidad de comprar una vivienda. Son, principalmente, los hogares ubicados en los deciles VIII, IX y X de ingreso, es decir, quienes tienen una mayor entrada de recursos. De acuerdo con la ENIGH 2022, mientras que el decil I vive con alrededor de cuatro mil 470 pesos al mes, el decil VIII percibe 25 mil 578 pesos, el decil IX 33 mil 622 pesos, y el decil X más de 66 mil 899 pesos mensuales [1]. Para esos grupos de mayores ingresos, no pagar IVA al comprar una casa o departamento puede representar un ahorro de miles de pesos. Pero lo que se pensó como una forma de garantizar el derecho a la vivienda termina siendo, en la práctica resulta un beneficio fiscal regresivo que favorece a quienes menos lo necesitan.
La exención del IVA tiene razones positivas, pues si se cobrara IVA en todas las ventas, es probable que muchas familias de clase media ya no pudieran pagar una vivienda. Así que, en términos económicos, también tiene lógica. Sin embargo, la exención se aplica por igual a todas las viviendas, sin importar si cuestan 600 mil pesos o 15 millones; no importa si es un departamento en un barrio popular o un penthouse en Santa Fe… ninguno paga IVA. Esto significa que quien más tiene más se beneficia y el Estado deja de recaudar de quienes podrían aportar aún más.
Según el documento de Renuncias Recaudatorias 2025 de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, el Estado dejará de recaudar 26 mil 449 millones de pesos por esta exención. Esa cantidad equivale al 0.07 por ciento del PIB [2]. Más allá de lo técnico, estamos hablando de una cantidad enorme de dinero que podría destinarse a otros fines públicos urgentes. Pero lo que más llama la atención es que casi el 60 por ciento de ese beneficio se concentra en los hogares más ricos del país.
Este tipo de beneficios fiscales también alimenta procesos como la gentrificación, hoy ampliamente debatidos en el país. Pues, alrededor de nueve millones de hogares viven en rezago habitacional [3]. Esto quiere decir que muchas familias viven hacinadas, sin servicios básicos o en zonas de riesgo. Al mismo tiempo, en algunas ciudades del país, como la Ciudad de México, el mercado inmobiliario se ha convertido en una máquina de inversión y especulación. En colonias populares, nuevos edificios para rentas altas desplazan a comunidades históricas, elevan los precios y cambian completamente la vida de los barrios.
Y aquí es donde la política fiscal entra en juego… al no cobrar IVA en vivienda de los hogares más ricos, el Estado está subsidiando en parte ese modelo de ciudad desigual, sin distinguir si quien compra necesita un hogar o simplemente busca invertir. Lo más grave es que este no es el único beneficio que reciben las personas más ricas. En el Impuesto Sobre la Renta (ISR) también existen exenciones y deducciones que se concentran en los hogares más ricos y en la industria del desarrollo inmobiliario, quienes gozan de estímulos fiscales injustos.
Esa renuncia no es menor. Los 26 mil 449 millones de pesos que se dejarán de recaudar por no cobrar IVA a la vivienda es casi el presupuesto del Programa de Vivienda Social (32 mil millones). Es dinero que bien podría destinarse a mejorar colonias marginadas o ampliar la oferta de vivienda social o auxiliar la renta en zonas donde vivir se ha vuelto impagable.
Esto no quiere decir que debamos eliminar la exención sin pensar. Pero sí es momento de revisarla con cuidado. ¿Qué pasaría si se limitara sólo a viviendas de interés social? ¿O si, en lugar de ser una exención automática, se transformara en una especie de subsidio directo para quienes realmente lo necesitan?
Por ejemplo, en América Latina hay experiencias que pueden servirnos de referencia. En Colombia existe el programa Mi Casa Ya, un subsidio que facilita la adquisición de vivienda nueva urbana a familias que tengan ingresos bajos o medios. Entre 2023-2027 planean otorgar 750 mil subsidios. En Brasil, el programa Minha Casa, Minha Vida (Mi Casa, Mi Vida), busca ampliar el acceso a vivienda para la población de ingresos bajos y medios-bajos, y tiene la meta de construir dos millones de viviendas antes de 2026.
Por otro lado, debemos revisar que eliminar la exención del IVA no basta si no se controla también el precio de la vivienda. Si se elimina el beneficio sin regular el mercado, los precios podrían subir aún más, afectando a quienes ya tienen dificultades para acceder a una vivienda. Por eso, es importante acompañar cualquier cambio fiscal con medidas de regulación de precios y control de renta, especialmente en zonas donde la especulación ha expulsado a cientos de personas de sus colonias de origen. Sin estas acciones, el derecho a la vivienda seguirá condicionado por lo que dicte la oferta y la demanda.
Hablar de justicia fiscal es hablar de decisiones como esta. Porque no sólo se trata de los impuestos que el Estado cobra, sino también de los que decide no cobrar. Y cuando se deja de recaudar tanto dinero sin distinguir a quién se está beneficiando, el sistema fiscal deja de ser justo.
Hoy más que nunca, necesitamos una política fiscal más transparente, más progresiva y con enfoque social. La exención del IVA a la vivienda debería ser parte de esa conversación. No como un castigo a quien compra vivienda, sino como una oportunidad para preguntarnos cómo usamos el dinero público para garantizar derechos, no sólo para sostener mercados.
Porque cada peso que el Estado decide no cobrar por la exención del IVA a la vivienda es un peso que no llega para garantizar la vivienda digna. Y lo que está en juego no es una cifra más en un documento hacendario, es el tipo de ciudades que queremos construir y quiénes podrán vivir en ellas.
[1] Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2022. https://www.inegi.org.mx/programas/enigh/nc/2022/ [2] Renuncias Recaudatorias 2025, SHCP. https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/1004797/DRR_2025.pdf [3] Análisis Prospectivo del Rezago Habitacional a 2050. Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano. Comisión Nacional de Vivienda. https://siesco.conavi.gob.mx/doc/analisis/2024/Proyeccion_2050_Rezago_Habitacional.pdf*Paulina es investigadora en el programa de Justicia Fiscal de @FundarMexico.
