1. Amarás la ciudad y el bienestar del inquilino sobre todas las casas. Prohibirás la creación de desarrollos habitacionales aislados. Enterrarás el modelo de negocio basado en vivienda mínima. Abordarás la vivienda como una crisis sistémica, arraigada en una honda desconexión entre la política pública, la realidad urbana y el tejido socioeconómico. Harás cumplir el derecho constitucional de toda familia a disfrutar de una vivienda “digna y decorosa”. No construirás techos, sino hábitats que garanticen seguridad, habitabilidad, asequibilidad, acceso a servicios y adecuación cultural. Sentarás un nuevo paradigma en el que habitar dignamente no sea un privilegio de pocos. Revertirás el divorcio entre la política de vivienda y una política urbana coherente. Frenarás el modelo de expansión horizontal y de baja densidad que genera externalidades negativas como la contaminación y el tráfico. Incentivarás la construcción de ciudad, no de casitas en la periferia.
2. No tomarás la gentrificación en vano. Aceptarás que transforma el tejido social y cultural de los barrios en una mercancía para una élite global mientras expulsa a la población original a las periferias. Admitirás que los nómadas digitales con un poder adquisitivo superior generan mercados hiperinflados que se desacoplan de la economía salarial local. Derribarás los muros invisibles de la exclusión. Cerrarás el abismo entre los precios de la vivienda y los niveles de ingreso con la política salarial, los programas sociales y la fiscalidad. Pondrás la lupa en los polos turísticos, sin caer en la xenofobia. No negarás casos como el de Quintana Roo, donde el índice salarial creció un tres por ciento de 2016 a 2022 y los precios de la vivienda aumentaron un 178 por ciento (BBVA, Situación Inmobiliaria 2024). Considerarás que las plataformas de alojamiento temporal incitan inflación y desplazamiento. Regularás el número de días al año que una vivienda puede rentarse en plataformas de corta estancia, como Airbnb. Evitarás hacer un Leo Zuckermann calzando los zapatos de los arrendatarios expulsados sin ganancia alguna de barrios como la Condesa.
3. Santificarás la autoproducción asistida. Desaprobarás que el financiamiento formal sea inaccesible para más de la mitad de la población económicamente activa. Respetarás que dos tercios del parque habitacional es construido por los propios residentes o sus trabajadores contratados (Coneval, 2024). Sumarás que casi 12 millones de personas presentaban carencia por calidad y espacios en la vivienda. Elevarás la autoproducción a una política de Estado. Ofrecerás más soluciones de crédito para la construcción de vivienda por etapas. Distribuirás manuales y planos guía para la autoconstrucción segura. Facilitarás la formalidad y la certificación de competencias de albañiles, plomeros y carpinteros. Mandatarás al CIMAV, centro de investigación pública especializado en materiales, priorizar sistemas constructivos locales. Establecerás un Banco de Materiales Públicos del Bienestar que ofrezca insumos de calidad certificada a precios subsidiados.
4. Honrarás al Infonavit como roca fundacional. Prevendrás errores del pasado, como la construcción de viviendas periféricas con déficit cualitativo. Promoverás una “carrera hacia la calidad” que fije nuevos estándares sectoriales. Mantendrás el carácter obligatorio del seguro de calidad como garantía a largo plazo. Relajarás los requisitos rígidos basados en una relación laboral vigente, cotización continua y un sistema de puntos basado en la estabilidad y el salario formal. Idearás un producto que permita financiar simultáneamente el terreno y la construcción. Firmarás convenios con los municipios para actualizar los planes de desarrollo urbano y permitir una mayor densificación vertical. Usarás los manuales de la plataforma “Decide y construye” para un mejor diseño bioclimático. Ampliarás el programa "Hipoteca verde" para financiar no sólo ecotecnologías, sino también rehabilitaciones energéticas en viviendas existentes. Diseñarás para el clima y para el tiempo.
5. No matarás la demanda con política monetaria restrictiva. Reconocerás que el alza en las tasas de interés encarece el crédito hipotecario y desincentiva la compra. Asociarás las tasas elevadas a una menor demanda de crédito para ampliación y remodelación. No equipararás la autonomía del banco central a un cheque en blanco. Exigirás métricas amplias, como el subempleo, a la toma de decisiones del Banco de México. Evaluarás dotar al Banxico de un mandato dual o enmendar la constitución para legislar el pleno empleo. Combatirás la inflación con políticas de estabilización de rentas en zonas de alta presión. Abrirás el grifo del crédito interviniendo la concentración, la colusión y las comisiones de la banca privada. Financiarás el crédito en la informalidad con nuevos programas y garantías de la banca de desarrollo. Publicitarás en las conferencias mañaneras los derechos contenidos en la subcuenta de vivienda.
6. No cometerás actos especulativos. Repudiarás el modelo actual impulsado por la financiarización. Transitarás del enfoque “vivienda económica” al de “vivienda de valor”. Romperás el fundamentalismo de mercado que prioriza la rentabilidad sobre el acceso universal. Elevarás la Ley General de Asentamientos Humanos a un rango superior, dotándola de mecanismos vinculantes para que el derecho a la ciudad y a la vivienda prevalezcan. Reformarás la ley hipotecaria para incluir un principio de "segunda oportunidad" que priorice la reestructuración de deudas y evite el desalojo como primera opción. Limitarás la compra masiva de vivienda por parte de fondos de inversión mediante un impuesto a la propiedad corporativa o un límite al número de unidades poseídas. Gravarás la propiedad ociosa, aplicando impuestos progresivos a los terrenos baldíos y subutilizados. Modernizarás los catastros municipales para que el impuesto predial refleje el valor real del suelo y su potencial. Gestionarás el suelo mediante una zonificación inclusiva.
7. No robarás al Estado su rol como arrendatario. Verás que la creciente movilidad laboral, las nuevas estructuras familiares y la crisis de asequibilidad hacen del alquiler la opción principal para los jóvenes. Robustecerás el marco regulatorio para proteger a los arrendatarios. Equilibrarás la balanza en una relación históricamente asimétrica. Escalarás la nueva facultad del Infonavit para construir y administrar directamente parques de vivienda en arrendamiento social. Destinarás el suelo recuperado por extinción de dominio a la creación de vivienda pública en alquiler. Fundarás procuradurías y tribunales especializados en materia de arrendamiento, que ofrezcan mediación costeable y resolución expedita de conflictos. Expandirás los programas de arrendamiento con opción a compra como una vía progresiva hacia la propiedad. Crearás bancos públicos de suelo con reservas territoriales estratégicas destinadas al alquiler. Regularás los depósitos en garantía mediante montos máximos y mecanismos transparentes para su devolución oportuna.
8. No darás falso testimonio con el número de viviendas. Medirás la calidad del entorno urbano, no la cantidad de unidades. Comprenderás que el fracaso más visible del modelo anterior es la existencia de 8.7 millones de viviendas abandonadas que coexisten con un déficit habitacional estimado en ocho millones de hogares (Sedatu, 2024). Pondrás fin a la creación de entornos urbanos fallidos que perpetúan ciclos de pobreza y exclusión. Intervendrás las zonas y barrios invivibles. Auditarás el cumplimiento del nuevo estándar de habitabilidad de 60 m² del Infonavit. Monitorearás con mayor periodicidad y rigor las tasas de abandono de vivienda. Fijarás como objetivo nacional la reducción anual de las tasas de hacinamiento, con métricas por municipio y estado. Añadirás el internet de alta velocidad como indicador de inclusión. Inventarás un índice subnacional de calidad de vivienda basado en los criterios del Coneval y ONU-Hábitat.
9. No consentirás la desregulación sobre la simplificación de trámites. Jamás desregularás para afectar el bienestar de los inquilinos y la seguridad de trabajadores de la construcción. Eliminarás antes el disuasivo de la complejidad administrativa. Desmontarás el laberinto de requisitos que incluyen desde actas y cédulas fiscales hasta constancias de cursos y estados de cuenta. Reducirás la fricción burocrática que retrasa proyectos y siembra corrupción. Homologarás reglamentos para eliminar la discrecionalidad y la confusión entre municipios. Unificarás los expedientes técnicos. Establecerás plazos máximos y vinculantes de resolución por trámite. Digitalizarás la totalidad de los archivos de propiedad, catastros y planes de desarrollo urbano. Publicarás como datos abiertos la normativa de zonificación y usos de suelo.
10. No codiciarás un modelo de vivienda único ni importado. Rechazarás la imposición de soluciones homogéneas. Removerás la centralidad del concepto "familia" para adoptar un enfoque basado en el derecho individual a la vivienda. Escucharás al México vaciado de las zonas rurales. Despreciarás el modelo estadounidense de suburbios desparramados. Estudiarás el modelo de alquiler controlado de Nueva York y Berlín para idear soluciones propias. Fortalecerás los Institutos Municipales de Planeación (IMPLAN) para que sean los rectores largoplacistas del crecimiento urbano. Empujarás al desarrollador a pensar como urbanista y no como edificador. Permitirás que las remesas sirvan como comprobante de ingresos, fuente de historial crediticio y mecanismo de pago del alquiler. Actuarás con sentido de urgencia y compararás los avances frente a la historia nacional y la media de la OCDE, sin triunfalismos ni aspavientos.
Coda. Compartirás este decálogo al cuadrado sin buscar zanjar un debate abierto, sólo por el mero afán de atizar un fuego fulgurante, y de homenajear a Georges Perec y las 100 ventanas del edificio de viviendas número 11 de la calle Simon-Crubellier con las que noveló la vida humana como un gran rompecabezas.
